新增近2万亿“白名单”信贷额度，开发商感受到了哪些变化？

　　为促进房地产市场加速“止跌回稳”，住建部等五部委推出的一套政策“组合拳”中，“两个增加”引得市场广泛关注，其中之一是将“白名单”贷款审批通过金额翻倍。

　　日前，国家金融监督管理总局副局长肖远企介绍，截至10月16日，“白名单”已审批通过贷款达到2.23万亿元。预计到2024年底，“白名单”项目贷款审批通过金额将超过4万亿元。同时，房地产“白名单”项目融资机制也将得到进一步完善优化，做到合格项目“应进尽进”，已审贷款“应贷尽贷”，资金拨付“能早尽早”。

　　在未来的两个半月时间内，“白名单”项目的信贷规模将要再增加1.77万亿元。业内认为，“白名单”是实现保交房的突破口，也是稳定预期的关键，此番信贷规模大幅增加，意味着不仅要扩大“白名单”覆盖范围，还要打通融资落地的堵点，加大问题项目修复力度。

　　消息一出，有房企人士向第一财经表示，这项举措直接针对开发商，“有点出乎意料”，算得上是政策“组合拳”中的一个“变量”。亦有多位受访房企人士透露，在发布会之后，会将之前尚未纳入“白名单”的项目再进行一轮申报。不过，目前金融机构对新增融资贷款审批依然很审慎，款项落地情况仍要考量项目本身的质量。

　　推动项目盘活

　　今年1月初，住建部与金融监管总局联合印发了《关于建立城市房地产融资协调机制的通知》，提出要发挥城市人民政府牵头协调作用，在地级及以上城市建立城市房地产融资协调机制。

　　在中央的推动下，各地政府迅速行动，积极响应，推动“白名单”落地，到3月份，全国31个省份312个城市就建立起了城市房地产融资协调机制；3月末，商业银行对协调机制推送的全部第一批“白名单”项目完成审查，审批同意项目数量超过2100个，总金额超过5200亿元。

　　此后，监管部门对城市协调机制进行优化完善，实施推送反馈管理，也即，对符合标准的项目形成“白名单”，推送到主办银行，后者对项目进行信贷评审，对符合贷款条件的项目予以支持；对暂不符合贷款条件的项目，列明具体问题，由城市协调机制要及时提出有针对性的解决方案，相关问题解决后可再次审查并推送。

　　10月中旬，中共中央政治局委员、国务院副总理何立峰调研时也着重提到，要充分发挥城市房地产融资协调机制作用，加快修复问题项目，促其尽快达到“白名单”标准，金融机构要进一步优化信贷审批和放款流程，提高效率，切实做到保交房攻坚战项目“白名单”应进尽进、贷款应贷尽贷。

　　在此基础上，进一步推动“白名单”扩围，将所有符合条件的在建已售商品房项目纳入支持范围，有效保障项目建设资金需求，力促房地产企业确保按期保质交房。

　　在此机制作用下，房地产“白名单”项目有效扩容，信贷投放额度在持续加码。有华东房企内部人士向第一财经透露，从一开始推进“白名单”融资时，公司就非常积极，截至目前，符合标准的项目基本已“应进尽进”了，最近还有两个项目分别完成经营贷置换和银行贷款展期。

　　在住建部等五部委联合推出政策“组合拳”之前，至10月16日，商业银行已审批通过的房地产“白名单”项目贷款金额达到2.23万亿元。

　　在开发商各个融资渠道已处于冰封状态的当下，出险房企已无余力向项目注入更多资金支持建设，“白名单”融资机制不仅可以解决项目资金，保证项目交付，更有助于为后续购房信心增加动力。

　　已出险的一家闽系房企营销策划负责人向记者透露，厦门一项目在9月初实现了新增放款3000万元，推动了项目重启，叠加节前一系列楼市利好政策，在国庆节7天该项目卖了将近20套，已经可以支持四季度的建设资金需要。

　　上述华东房企内部人士表示，“白名单”项目让销售能有所起色，金融机构、银行的态度也会有所改善，逐步让企业从负向循环慢慢走出来。

　　华创证券研究所副所长张瑜表示，若在年底前，“白名单”项目信贷投放额增至4万亿元，意味着第四季度“白名单”项目融资增量规模将增加约2万亿元，资金端或许将不再成为地产投资的掣肘。

　　仍面临诸多挑战

　　在住建部明确增加“白名单”项目的信贷规模之前，已有房企感受到了关于“白名单”项目入围情况、融资落地的变化。

　　碧桂园集团董事会主席杨惠妍在10月份的管理会议上就提及，政府扩大白名单覆盖范围，协调解决房地产融资中存在的困难和问题，对企业增加流动性、推进按期保质交房是强大的助力。比较短的时间内，白名单政策已经开始显现效果。

　　据披露，对比9月13日的数据，至10月10日，碧桂园进入白名单项目增加约12.8%，新增到账贷款增加约260%，延展资金增加62.8%。

　　一家国资背景的开发商内部人士透露，当前白名单落地确实有所加快。“第一季度主要在报名和审批，二季度在审批和争取提款，三季度该审批的程序都已完成，只需要提款了。”接下来主要看能不能有更多项目获得审批和放款了。

　　如今，监管层强调将有新增的约2万亿信贷投放额度，能给“白名单”项目融资带来多少变化呢？

　　上述华东房企内部人士表示，新政发布后的主要变化之一是，有前期审批通过了项目，机构方面要求公司尽快提款；另一变化则是部分之前不能申报的项目可以再尝试一下，但“好的项目在上半年基本都报过了，现在剩下的多少都是有些问题的。”

　　纳入“白名单”管理对项目来说亦有另一层面的利好。华南一未出险房企的项目负责人向记者透露，目前公司的贷款比较顺畅，尚不需要通过白名单推进项目融资。但项目公司也会去住建部门申请进入白名单，“因为后续可能会遇到需要政府帮忙协调的事项”。

　　“近期房地产专场会议之后，感觉银行比之前积极了一些，但核心的贷款展期与新贷款发放问题还是没那么快给到房企反馈，目前还没有实质性的突破性进展，尤其现在房价相比前两年已经下跌，银行也需要评估。”华南一出险房企的营销负责人向记者表示。

　　一直以来，房企项目从“白名单”到实际信贷资金审批发放，面临着诸多挑战。记者从多家出险房企处了解到，过往许多“白名单”项目融资多以展期的形式推进，增量融资则是少数。

　　某TOP20房企内部人士告诉记者，一个项目是给展期，还是给新增贷款，主要还是看项目本身的贷款情况，有些项目已经有贷款了，后续销售情况或许无力按期偿还，那就按照白名单继续展期；能给新增贷款的项目，主要是此前因为各种因素没做过贷款的，或是原来贷款额度不足，可以多给一些批复和放款，本质上还是要有足够的货值作为安全垫。

　　“如今政策放宽一点，项目进入名单机会大一些，但到实际的新增批复，还是回到项目自己质量。”该TOP20房企人士表示。

　　另有一家出险的全国性房企在华中的管理层也向记者表示，将什么项目纳入白名单的权力在政府方面，但给不给放款、是否批款则由银行决定，双方步调有时候并不一致。“银行一般都会考虑后续的偿还问题，项目本身是否优质、资产是否充裕等，如果项目本身不行，又没什么资产，即便纳入白名单中，银行也不会放贷。”