五部门稳楼市发布会要点深读：市场已经开始筑底，对止跌回稳充满信心

　　10月17日，国务院新闻办公室举行新闻发布会，住房城乡建设部部长倪虹和财政部、自然资源部、中国人民银行、国家金融监督管理总局负责人，介绍促进房地产市场平稳健康发展有关情况。

　　对于打好稳楼市“组合拳”，住房城乡建设部部长倪虹在发布会上给出12字回应，概括起来，就是四个取消、四个降低、两个增加。

　　倪虹表示，四个取消就是充分赋予城市政府调控自主权，城市政府要因城施策，调整各类购房的限制性措施，主要包括取消限购，取消限售，取消限价，取消普通住宅和非普通住宅的标准。

　　四个降低就是降低公积金贷款的利率，降低住房贷款的首付比例，降低存量贷款的利率，降低卖旧、买新换购住房的税费。

　　两个增加，一是通过货币化安置的方式，新增实施100万套城中村改造和危旧房改造。二是年底前将白名单项目的信贷规模增加到4万亿元。

　　在一系列政策作用下，住建部明确表态：中国房地产在系列政策作用下，市场已经开始筑底，10月相关数据一定会是积极乐观的结果，对房地产止跌回稳充满信心。

　　新增实施100万套城中村和危旧房改造

　　要点：住房城乡建设部部长倪虹表示，通过货币化安置的方式，新增实施100万套城中村改造和危旧房改造。

　　倪虹表示，将群众改造意愿强烈、安全隐患突出的项目作为重点选择，同时项目的征收安置方案要成熟扎实、资金平衡，避免新增地方债务风险。支持政策有五条：一是重点支持地级以上城市，二是开发性、政策性金融机构可以给予专项借款，三是允许地方发行专项债，四是给予税费优惠，五是商业银行根据评估发放贷款。

　　解读：58安居客研究院院长张波指出，城中村和危旧房改造以货币化的支持力度为主，不再主要新建安置房。通过货币化方式可以有利于市场上存量住宅的消化，同时把更多选择自主权给到群众，减少更新过程中的各类过渡性安排。对于项目的选择有侧重性，不是完全由地方政府单方面选定，而以群众改造意向强、安全隐患突出的项目为主，因此类似2015年大范围、大面积动迁的占比小，小区块甚至单个小区改造的占比会高。

　　“白名单”项目的信贷规模增加至4万亿元

　　要点：住房城乡建设部部长倪虹表示，年底前将白名单项目的信贷规模增加到4万亿元。

　　解读：截至10月16日，商业银行已审批通过房地产“白名单”项目贷款2.23万亿元。预计到2024年底，审批通过金额将翻倍，超过4万亿元。

　　张波指出，从以往进入白名单的项目来看，本身和所属房企的健康度有一定关系，会以项目本身的安全性为第一考量条件。例如，项目本身需要处于在建状态而不是非正常停工，以及预售资金处于有效监管状态。同时对于所贷款资金的安全性也有更多考虑，包括拥有与融资额相匹配的抵押物。本次4万亿元的支持并非降低相关门槛，而是考虑将更多符合条件的项目都纳入到“白名单”之中，以实现“应进尽进”。

　　存量房贷利率将在10月25日完成批量下调

　　要点：中国人民银行副行长陶玲表示，预计大部分存量房贷将在10月25日完成批量调整，意味着10月26日就可以通过贷款银行的指定渠道查看调整结果。部分中小银行完成调整的时间可能会略晚，总体预计会在10月31日前全部完成。

　　解读：陶玲表示，为方便办理，绝大多数借款人都不需要到银行网点。政策调整后房贷利率具体是多少，根据政策要求，调整的是加点幅度，对于加点幅度高于-30个基点的存量房贷，将加点幅度统一降至-30个基点。

　　例如，北京前期首套房贷利率最低加点是55个基点，此次将最低加点降至-30个基点，那就意味着房贷利率降幅达到了85个基点。北京的二套房贷最低加点前期是105个基点，按照城市利率的下限要求，此次将最低加点降至-5个基点，房贷利率降幅就达到了110个基点。五环以外地区降幅会更大。

　　存量房贷利率调整后，能够节省多少房贷呢？预计存量房贷利率将平均下降0.5个百分点，总体上将能节省利息支出1500亿元，惠及5000万户家庭、1.5亿居民。具体到个人、家庭，根据商业银行测算，以北京举例，在北京购房，原房贷利率如果是4.4%，利率调整以后为3.55%，那么100万元、25年期的等额本息房贷每个月就可少付月供469元，总共节省利息支出超过14万元。

　　房地产增值税调整政策正抓紧履行相关程序

　　要点：财政部部长助理宋其超表示，目前财政部正在抓紧研究明确取消普通住宅与非普通住宅相衔接的税收政策，主要包括增值税、土地增值税。在增值税方面，除北上广深外一律不区分普通住宅与非普通住宅，北上广深对于个人销售购买两年以上的普通住宅免征土地增值税。近期我们正在对相关税收政策作调整。具体政策正在抓紧履行相关程序。

　　解读：相关政策调整将降低房地产企业和购房人负担，值得关注的是，本次财政部也强调“赋予地方一定的自主权”，不同城市在完善配套政策时或将有所区别。

　　业内认为，取消普通住宅和非普通住宅标准是给换房需求、改善型需求降低成本，交易税费将极大地下降，比如购买144平方米以上住房的契税将从3%下降至1%。土地增值税预计将取消预缴，而直接转到竣工验收后的清算环节，这将给开发商节约土地价款1%-3%的税负。除此以外，税收政策将会是后续的重点，未来可能还有降低或减免二手房交易契税、增值税、个税等等。在刚需和改善占主导的情况下，市场对价格和交易成本比较敏感，二手房交易税费下降或减免，上述税种最大税负节约在房价的5%-8%。按照过去的经验，税费的下调将产生极大的“降成本”效应，有利于释放门槛上的需求。

　　研究设立收购存量土地专项借款

　　要点：自然资源部副部长刘国洪表示，盘活存量闲置土地工作是自然资源部当前工作的重点，将会同有关部门研究设立收购存量土地专项借款，作为专项债券的一项补充，人民银行提供专项再贷款的支持。

　　解读：中指研究院认为，盘活闲置存量土地的配套资金政策不断落地，资金的加持对于提升地方政府参与积极性，以及鼓励地方政府尝试创新举措均具有重要影响。从盘活闲置存量土地的方式上看，支持房企退地、换地以及允许商办用地等调规是重要方向，三种方式更加细化的配套政策也有望加快落地，如退换地流程、价格的评定、是否可以跨区置换等，各项政策举措不断跟进，有助于加快闲置存量土地的盘活利用节奏，促进市场“去库存”。在此过程中，支持房企退地、换地、调规等操作，均有助于为企业提供资金流动性，缓解企业资金压力，进一步促进房企获取新增土地，促进行业进入新循环。企业也应积极把握盘活闲置存量土地带来的政策机会，优化库存结构、改善资金状况。

　　可安排专项债券收购存量商品房用作保障性住房

　　要点：住房城乡建设部部长倪虹表示，今年1~9月，已经建设筹集保障性住房148万套（间），到年底可以让450万新市民、青年人住进保障性住房。同时，财政部明确，地方可安排专项债券收购存量商品房用作保障性住房。

　　解读：根据中指研究院监测，今年以来，已有超40城发布收购存量房作为保障性住房的公告，8月，武汉、重庆等城市均有收购项目落地。今年9月29日，央行将保障性住房再贷款的央行支持比例从60%提高到100%，进一步加大资金支持力度；10月12日，财政部明确地方政府专项债可用于收购存量商品房，同时也指出保障性安居工程补助资金也将更加侧重支持消化存量房。本次财政部进一步明确支持地方用好专项债收购存量商品房用作保障性住房，由地方自主决策、自愿实施，法治化、市场化运作。

　　市场已经开始筑底，对房地产止跌回稳充满信心

　　要点：住房城乡建设部部长倪虹表示，中国房地产在系列政策作用下，经过三年不断调整，市场已经开始筑底，10月相关数据一定会是积极乐观的结果。对房地产止跌回稳充满信心。

　　解读：中指研究院指出，9月底以来，一线城市、杭州、成都、天津等城市已经先后放宽了限制性政策，包括优化或取消限购政策，取消限售等，未来北京、上海、深圳限购政策仍有进一步优化空间，除了个别核心区域外，北上有望继续降低外地购房者的社保年限至1年，北上深全面取消144平方米以上大户型面积限购，扩大购房需求总量。

　　除此之外，继续降低房贷利率、降低交易税费和交易佣金依然存在较强预期，全国层面优化契税、增值税政策，提升每月房贷利息专项扣除金额或按房贷利息全额抵税等，均有助于降低居民购房成本，促进需求入市。